米商業用不動産､「潜在的な問題債権」174兆円－オフィスが最大の不安

利上げが始まった昨年３月のピーク以降でオフィス価値は31％目減り

• より高い金利で借り換えが必要な不動産オーナーのコスト負担も増す

借り入れに大きく依存し、不動産価格が下落しているという理由で、約１兆2000億ドル（約174兆円）相当の米商業用不動産（ＣＲＥ）債権には潜在的に問題がある。ＣＲＥサービスを提供するニューマーク・グループが指摘した。

ニューマークの推計によれば、2025年末までに返済期限を迎えるリスク債権6260億ドル相当の半分以上をオフィス関連が占め、当面最大の問題になる。不動産分析会社グリーン・ストリートによると、米連邦準備制度が利上げを開始した昨年３月のピーク以降で、オフィスの価値は31％目減りした。

High-Leverage Property Debt Maturing

Offices account for biggest share of potentially troubled loans due soon

Source: Newmark Group Inc.

Note: Potentially troubled properties have 80% or greater loan to value

より高い金利で借り換えが必要な不動産オーナーのコスト負担も増し、デフォルト（債務不履行）増加の不安が高まっている。今年に入り貸し手によるオフィス物件の差し押さえやＣＲＥローンの支払い義務不履行に追い込まれた投資家には、ブラックストーンやブルックフィールド、ゴールドマン・サックス・グループが含まれる。

ニューマークの「潜在的に問題がある」という定義は、グリーン・ストリートなどの価格指数に基づき、債務が不動産時価評価額の80％以上の物件を指す。

ニューマークによれば、リスク債権を保有する割合は銀行が最も大きく、25年までに返済期限を迎える潜在的に問題のあるローン債権のうち3030億ドル相当を保有している。