澳储行何以蜜汁自信？洛威图解澳洲房地产回调风险

最近几个月市场上呼吁澳储行降息的声音越来越强烈，原因最终都指向澳大利亚经济增长前景不佳（亚市公布的数据显示，澳大利亚四季度GDP季率增速降至0.2%、创下近9个季度以来的最低水平）；利率市场也一路上行，近期甚至认为澳储行年内降息一次（25个基点）的几率高达80%。此情此景下，澳储行也做出了一定回应∶2月份会议上去除了“相比减息，下一政策行动更有可能是加息”的措辞，但除此之外，澳储行的总体立场仍比较乐观，这通过昨天的澳储行3月政策声明、今天的澳储行行长洛威讲话都可以看出。今天洛威的讲话称，“利率既有上行风险、也有下行风险，目前最好是维持观望”。点击下载如何利用交易者持仓报告跟随巨头交易持仓报告

澳储行是如何看待目前的澳大利亚经济形势的？他们为何仍保持著相对乐观的立场？事实上，今天的洛威讲话基本上就可以回答这个问题。与大多数分析相同，澳储行也认为目前房地产市场回调对消费的拖累是澳大利亚经济面临的最大威胁，但澳储行对就业市场持续改善抱有相当大的期望，认为其可能抵消房地产市场回调带来的影响。这不仅与就业市场的紧张现况、积极前景有关，而且与此次房地产市场的回调特点有关。点击查看IG独家情绪指数关於目前的房地产市场，洛威及澳储行的分析显示∶ 1）目前的房地产价格回调并不算非常严峻。澳大利亚房价指数自2012年至2017年下半年涨了将近50%，自2017年高点以来下跌了9%，这样的跌幅并不算大、尤其是通胀调整之後。

2）目前的房地产市场回调区域分化严重，悉尼、墨尔本等地回调明显，而珀斯、达尔文等地早都开始了回调，其它地区房价仍比较稳定。

3）与以往的房地产市场回调不同，此次房地产市场回调与利率、就业状况无关，因为利率处在历史低位，就业也处在多年未见的强劲状态中。

4）目前的房地产市场回调主要是房地产产业对人口增速变动的滞後反应结果。2000年後的第一个10年，澳大利亚人口一度快速增长，但房地产市场对此一变化的反应滞後了近10年；人口增速在2007-08年回落後，住宅增速也在差不多10年後回落。

5）海外投资者的减少加剧了目前的房地产市场回调，尤其是来在中国的房地产投资者。

6）房价回落造成的财富效应反噬，但分析发现这仅仅对汽车、家具消费造成较明显影响，而对其它消费的影响并不明显。

7）目前的购房者，无论是自住型、还是投资型，总体杠杆都不算高。

8）信贷市场仍是买方市场，银行有过度收紧之嫌；银行今年有望重新放宽信贷，但如果银行不这么做，经济可能受挫。

简而言之，在笔者看来，是上述8点令澳储行看轻目前的房地产回调所带来的影响。当然，对於澳储行的这些分析，很多市场分析师可能不能完全苟同，例如6）、7）点。但澳储行的分析同时也为我们指明了後期对澳洲宏观指标的重点关注对象∶就业、消费、信贷等等。如果这些指标疲弱下来，澳储行站在自己的逻辑来看，也会自动发出降息信号的；但如果这些指标继续稳定、或有继续向好的迹象，则澳储行可能坚持目前相对於市场而言的偏乐观立场。对於澳元来说，2019年澳储行能否避免降息或是来自自身的最大风险。（David）