疫情过后 十个影响香港楼价走势的指标

香港经历了三个多月的疫情洗礼，经济及民生都面临重大打击，倒闭丶结业丶裁员丶减薪的新闻不绝于耳。在经济几近陷入「大萧条」的情况下，香港的楼价依然保持强势，只是略微回调一点，反映香港楼市的中原城市指数CCI仍保持175.9，在4月最后一周录得回升之势。为什么香港的楼市依然是逆市奇葩？以下是十个影响香港楼价走势指标。

1、 失业率

就业市场是反映楼价主要指标，香港从金融海啸后，失业率由2011年4.3%，下降至2018及2019年2.8及2.9%；但步入2020年，随着疫症爆发，香港首季失业率暴升至4.3%，是9年来的新高。高失业率代表房贷还款的能力将会大大降底，出现不能偿还的机会加大，导致业主卖出资产套现，或变成「银主盘」。香港经历了2003年及2009年的事件后，高失业率会否导致楼市崩盘，则需要看看其他因素。

2、按揭监管

香港楼宇按揭受香港政府监管，香港政府限制银行按揭额不多于楼价6成，并且买家都要通过严谨的压力测试，提高入场门槛，减低风险。按揭成数越大，代表还息的比率越多；在疫情下，政府联同银行推出为期6-12个月的「还息不还本」的计划，让业主可以过渡资金周转的问题。这会视乎业主的额揭成数多少丶还款能力及剩余的期数，如经济持续疲弱，这对新买家或高成数业主构成比较大的压力。

3、 新生家庭

香港结婚率可以说是跟楼宇需求是挂勾的，结婚意味着产生新的房屋需求。据统计，香港结婚率由2012年60,459宗，下降至2018年49,300宗及2019年44,500宗；预计2020年因为经济环境及社会气氛影响，结婚宗数会继续下跌。随着疫情影响旅游业及减少工干，不少酒店及服务式住宅都相继推出月租救亡措施，而卖家亦不急于降价求售，部份亦未过3年仍受「辣招」所控，唯有减租，对租务市场构成下行压力。

4、新移民数目

香港每天都有最少150个人因家庭团聚为由申请到港居留，再加上内地专才输入计划及内地大学生在港深造等人数，都会加重香港住屋需求。近十年来，国内富豪都锺情于投资香港豪宅，估计持有量不少于4成。新移民的加入，再加上新生家庭；虽然香港出生率降低，加上投资意欲减少，都依然对楼房构成刚性需求。

5、 香港公私营房屋供应量

按《香港长远房屋策略》，香港2018年的公私营房屋比例由6 (公):4 (私)，改为2019年的7 (公):3 (私)，而总房屋供应目标由460,000个单位改为450,000个单位，这代表私楼供应量亦大幅减低因疫情关系，香港很多工程都因为建筑物料延误而再令2020年度房屋供应量减少。

6、私楼业主按揭情况

香港私楼按揭情况，自2016年起，已没有按揭供款的私楼占大概六成以上，意味着这部业主都不会因社会经济状况或收入减少而减价卖资产；而且在2003年及2008年的「历史教训」，他们倾向在逆市时转卖为租，待市场回到预期价位才出售，令私楼二手市场价格高企的原因。

7、低利率

香港多年来维持低息率，按揭贷款长期居于2.2%左右，通过借货投资楼房比其他的回报更优势。2018-2019年，香港在美国加息周期中亦没有跟美国加息步伐同步。疫情期间，美国减息开始，香港亦跟随减式。在息率仍然处于低位情况下，香港供楼的成本亦相对降低。

8、 量化宽松政策 (印钞)

因受疫情及全球经济大环境影响，各国都推出大型及「无限量」的量化宽松政策，刺激经济。量化宽松政策令资产价值上调，而各国通过这政策来救市，亦令香港楼价在经济衰退下仍能「一枝独秀」。

9、供款相对入息比率

纵使在低利息情况下，楼价不断攀升，新业主为偿还按揭贷款成了很大的负担。2019年第四季人均收人为19,000，跟过往几年差不多，但楼价却有一倍以上的增幅。经济环境转差，裁员减薪的影响下，仍在供款的四成业主将会是首当其冲。

10、香港本地生产总值 (GDP)

支撑香港GDP的三头马车 － 出口丶本地消费及投资，都因为疫情关系，在2020年香港首季的本地生产总值 (GDP)按年实质跌8.9%，乃自1974年以来录得最大跌幅，亦是连绩第三季录得下跌。不少分析指香港的楼价尚未反映疫症带来的冲击，大概三至六个月才能反映出来。且看第二及第三季度GDP会否继续下跌，亦是对香港楼价最大的挑战。

结论

以上盘点了香港房屋价格因素，在没有利淡的情况下，一般估计都会继续上升；然而，疫情发生对香港经济带来多大冲击，要看疫情的持久度及对全球经济影响有多深远。香港楼价历经不少风浪，买卖双方都累积了不少经验。大部份分析师都预测楼价会有些微回落，但像2003或2008年大幅下跌的可能性不大。