美国商业房地产不良贷款激增，银行系统脆弱不堪

美国目前处在高利率环境下，商业房地产市场继续恶化，给银行体系带来压力。

随着越来越多的借款人难以偿还贷款，商业房地产不良贷款规模已激增，超过了大银行为弥补这些贷款而持有的准备金。

商业房地产投资者面临着双重打击：加息推升贷款支付规模，同时市场低迷和房地产价值下跌。

据英国《金融时报》报道，摩根大通、富国银行、美国银行、花旗集团、高盛和摩根士丹利等大银行对商业房地产债务逾期30天或更长期持有的每一美元亏损失准备金已降至90美分。从银行提交给FDIC的文件来看，这一数字是自1.60美元下降。

这意味着，如果贷款人拖欠所有逾期贷款，银行将从每一美元债务拖欠中承担10美分。这还不足以让一家大银行破产，但它揭示了商业房地产市场已经变得脆弱，并对持有大量商业房地产贷款的地区性银行和小型银行提出了更大挑战。

去年，美国六大银行持有的拖欠商业房地产债务增加了两倍，达到93亿美元。

BankRegData一位分析师向英国《金融时报》表示，银行必须提高损失准备金。

有些银行六个月前似乎还不错，但下个季度可能就不会那么好了。

更令人担忧的是，整个美国银行体系持有的243亿美元商业房地产贷款违约。办公楼、商场、公寓和其他商业地产的不良贷款过去12个月里从112亿美元一路上升，增加了一倍以上。

小型和地区性银行仍有足够的准备金来偿还坏账，但情况正在迅速恶化。总体而言，美国银行每持有1美元不良商业房地产债务的准备金为1.40美元，低于一年前的2.20美元。这是七年来最低的储备水平。

而且情况只会变得更为恶化。

随着当前贷款在今后几年内到期，借款人将被迫以较之前更高的利率进行再融资。

抵押贷款银行家协会数据显示，美国约有1.2万亿美元的商业房地产债务将在未来两年到期。根据房地产数据提供商Trepp的数据，今后五年将有2.56万亿美元的商业房地产贷款到期，其中1.4万亿美元由银行持有。

随着利率上升和信贷条件收紧，许多贷款可能面临一场艰苦的战斗，因为再融资成本不断高企，特别是如果银行和其他贷款机构希望像我们在以前的衰退周期中出现的那样减记商业地产敞口。这可能导致房地产价值下降，贷款人损失更大。

路透社(Reuters)去年秋天曾警告过这种情况，报道称：“办公楼需求疲软可能引发一波借款人拖欠贷款的浪潮，给银行和其他放贷机构带来压力，寻求避免大幅打折出售贷款。”

震动已经响彻了整个银行体系。

本月初，纽约社区银行(New York Community Bank)在公布其商业房地产贷款总计数亿美元的潜在损失后，市值蒸发了50%以上。与此同时，宾夕法尼亚州房地产投资信托公司破产成为2023年最大的破产案。这家公司背负着超过10亿美元的债务。

美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)最近发布的一份工作报告显示，由于商业房地产领域存在问题，大约有300家地区性银行面临倒闭的风险。

研究人员估计，44%的办公贷款似乎属于“负资产”。这意味着当前房产市值小于未偿还的贷款余额。

此外，大约三分之一的贷款和大多数办公贷款可能会遇到严重的现金流问题和再融资困难。

监管机构和美国联邦储备委员会(Federal Reserve)官员坚称，房地产市场问题不会对银行体系构成更广泛的威胁，一切都很好。当然，这些人在2006年声称次级抵押贷款市场不是问题，2007年房地产情况得以“控制”或“隔离”。