アングル：米マンハッタンのオフィス市場、コロナ終息後も低迷

［ニューヨーク １２日 ロイター］ - 新型コロナウイルスのパンデミックは終息したが、米ニューヨークの中心部マンハッタンのオフィス市場は低迷が続いている。空室は常態化し、市内のオフィスビルの４５％で、現在の価値が直近の売却価格を下回っているとの推計もある。

纽约（路透社）——冠状病毒大流行已经结束，但曼哈顿市中心的写字楼市场仍然低迷。空置已成为常态，据估计，该市 45% 的办公楼现在价值低于最近的售价。

７月１２日、 新型コロナウイルスのパンデミックは終息したが、米ニューヨークの中心部マンハッタンのオフィス市場は低迷が続いている。マンハッタンの超高層ビルサミット

7月12日，新冠病毒大流行已经结束，但纽约市中心曼哈顿写字楼市场依然低迷。文件照片：2023 年 4 月曼哈顿的 summit wan vanderbilt 摩天大楼。路透社/mike segar

ロイターが収集した不動産仲介業者のデータによると、第２・四半期の賃貸面積は前年同期比で５０％近く、パンデミック前の５年間平均からは２５％減った。

路透社收集的房地产经纪数据显示，第二季度租金同比下降近50%，比疫情前五年平均水平低25%。

賃貸料は下がらず、高級物件では跳ね上がってはいる。しかしオフィスビルの販売不振からは、オフィス市場が在宅勤務で激変し、投資が消極化している様子が読み取れる。

租金不但没有下降，而且豪华房产的租金却在上涨。但从写字楼销售的大幅下滑可以看出，写字楼市场因远程办公而发生了巨大变化，投资变得被动。

ネルソン・エコノミクスの不動産エコノミスト、アンドルー・ネルソン氏は、「現状ではオフィスビル市場は事実上、存在しないようなものだ。底値がどこか誰も分からないからだ」と話す。

尼尔森经济公司的房地产经济学家安德鲁·尼尔森表示：“办公楼市场目前几乎不存在，因为没有人知道底部在哪里。”

高級物件の高額スペースに対する需要は旺盛だが、それ以外は全て「空室がどんどん増えている」という。「スローモーションで進む大惨事のようなもので、回復には何年もかかるだろう」

他说，豪华房产中高价空间的需求强劲，但其他一切都“有大量空置”。 “这就像一场慢动作的灾难，需要数年时间才能恢复。”

ジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）のアンドルー・リム調査部長によると、過去の景気サイクルと異なり、オフィス市場は３年余りも低迷したのに、まだ調整が終わらない。不要なオフィススペースを市場から一掃して価格上昇に寄与してくれそうな、目ざとい投資家も様子見を続けているという。

仲量联行（jll）研究主管安德鲁·林（andrew lim）表示，与以往的经济周期不同，写字楼市场已经低迷了三年多，并且仍在调整过程中。他表示，眼尖的投资者也保持观望态度，他们可以通过清理市场上不需要的办公空间来帮助推高价格。

ＪＬＬによると、第２・四半期にマンハッタンのビルでローンの残額が市場評価額を上回った物件の数は１１２棟、３３４０万平方フィートで、前期の７３棟、１５１０万平方フィートから増加した。

根据仲量联行的数据，第二季度，曼哈顿有 112 栋建筑的未偿还贷款余额高于市场估值，达到 3340 万平方英尺，高于上一季度的 73 栋建筑的 1510 万平方英尺。

ニューヨークでは過去数十年で最大の建設ブームとリノベーションによって潤沢な供給が維持され、賃貸物件を求めるテナントにとって有利な状況が続く。リノベーションのコストは１億ドルを超えることが珍しくない。

纽约几十年来最大规模的建筑热潮和翻修工程使供应保持充足，并有利于想要租房的租户。装修费用往往超过 1 亿美元。

不動産仲介会社ＣＢＲＥグループによると、事務所スペース賃借需要の強さを示す「ネットアブソープション（実質賃貸契約面積）」は供給過剰を示すマイナスだ。マンハッタンでは足元、オフィス勤務がパンデミック前の水準を上回ったにもかかわらず、ネットアブソープションはマイナスの度合いが拡大している。

根据房地产经纪公司世邦魏理仕集团的数据，表明办公空间租赁需求强度的净吸纳量（实际租赁合同面积）为负，表明供应过剩。尽管办公室工作量高于大流行前的水平，但曼哈顿的净吸纳量现在为负值。

ＪＬＬのリポートによると、賃貸面積は昨年第２・四半期から４６．７％減少し、四半期ベースでは２０２１年の第１・四半期以来の低水準となった。

根据仲量联行的报告，租赁面积较去年第二季度下降 46.7%，为 2021 年第一季度以来的最低季度水平。

しかし不動産大手サビルズによると、マンハッタンですぐに利用可能なオフィス面積は現在７０３０万平方フィートと過去最高だ。

但根据房地产巨头第一太平戴维斯 (savills) 的数据，曼哈顿现成可用的办公空间现已达到创纪录的 7030 万平方英尺。

ネルソン氏は、「住居への転用が話題に上っている。確かに部分的には可能だが、可能性が誇張されすぎている」と述べた。

“关于转变为住宅用途的讨论很多，”尼尔森说。

家主は募集ベースの賃料を上げるため、コンセッション（１カ月間無料にしたり、各種の費用を負担するなどの特典）を増やしている。賃料自体はパンデミック期間中も安定していた。

房东正在增加优惠（例如免费一个月或支付各种费用等福利），以提高基于要价的租金。疫情期间，租金本身保持稳定。

テナントのオフィス修繕費用を賄うなどのコンセッションを計算に入れた実質有効賃料は、高級物件の場合、２０２０年の１平方フィート当たり５３ドルが今年は同１０６ドルに倍増した。しかし老朽化した「Ｂクラス」のビルのオフィススペースの実質有効賃料はパンデミック期に４８ドルから５０ドルへと小幅な上昇にとどまり、高級物件とそれ以下の物件の間で需要の二極化が起きている。

豪华物业的有效租金（考虑到支付租户办公室装修成本的优惠）今年翻了一番，从 2020 年的每平方英尺 53 美元增至每平方英尺 106 美元。但在疫情期间，老化“b 级”建筑中办公空间的有效租金仅小幅上涨，从 48 美元上涨至 50 美元，造成豪华房产和低端房产之间的需求两极分化。

（Herbert Lash記者）

（记者赫伯特·拉什）