REITs开启崭新时代 优质存量资产盘活

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（后称：《通知》），同时证监会推出《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着中国公募版REITs终将问世。

REITs (Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。本世纪开始，亚洲国家中日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。各国的实践表明，REITs提供了一种长期稳定的金融工具来管理金融资产；从投资者的角度看，REITs则号称是股、债、现金之外的“第四类资产”，具有较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势。

REITs在中国的实践与探索已历经十余年，但离真正国际意义上的REITs尚有较大差距。在国内上市的第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，是由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。但金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立的现状，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。

证监会和发改委的联合发文，标志着中国版公募REITs的新时代即将开启。中国经济增长在疫情下承压，市场亟待改革提振信心，公募REITs若能得到快速发展，有助于提升经济运行效率。公募REITs的适时推出，将有助于完善资本市场产品谱系，缓解债市资产荒，为投资人提供更多的投资选择。

关注公募REITs的未来发展，《通知》提到聚焦重点区域：“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点”。这些区域均为近年来国家多次提到的重点政策导向发展区域，具有较强的经济实力，是最适合公募REITs的试点区域。《通知》同时提到聚焦重点行业：“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。仓储、物流类型的不动产已在我国成功发行了类REITs产品，具有良好的示范效应，未来公募REITs的发展重点还将拓展到固废处理、市政工程、产业园以及国家大力发展的新基建领域，符合国家的政策方针导向，有利于经济的转型升级。

按照美国的经验，加上中国房地产和基建规模庞大，理想情况下REITs市场规模可能达到GDP的5%。若以2019年中国GDP为99万亿进行测算，REITs规模将接近5万亿。而中国不动产市场的规模超过美国，在不存在双重征税等障碍的环境下，发展空间甚至可能超过美国，前景可期。